Que faire quand on est en fin de défiscalisation à la Réunion

Sep
30
Partager :

Les désenchantements en fin de défiscalisation sont nombreux et bien souvent douloureux.

Trouver un acquéreur

Les fins de défiscalisation à la réunion

Que faire quand on est en fin de défiscalisation ?

Faut-il vendre et à quel prix ? Faut-il conserver votre bien à la réunion ? Qu’en est-il de la location ? Quelle relation avec l’agence immobilière ?

Autant de questions épineuses que l’on m’a posées et auxquelles je réponds ici.

Le constat

Soit vous avez la chance d’avoir investi dans un bien qui bénéficie d’un excellent emplacement sur l'Ile de la réunion, que la copropriété a été bien gérée et donc vous êtes satisfait.

Soit, et ce le cas de beaucoup, vous avez acheté trop cher et à n’importe quel endroit et là, il faudra accepter de perdre ou savoir tenir...

Les prix peuvent baisser largement en dessous du prix d’achat. Les raisons en sont simples :

  • Prix d’acquisition trop élevé,
  • Emplacement de l’immeuble peu attractif,
  • Qualité de la construction médiocre,
  • Entretien des parties communes déplorable.

Et de manière générale :

  • Peu ou pas de propriétaires sont présents dans l’immeuble,
  • Personne ne participe aux AG de copropriété,
  • Pas de sélection des locataires.

Bref personne ne s’en occupe !

Nous avons quelquefois constaté des prix de ventes inférieurs à 50% des prix d’acquisition quand tous les critères négatifs étaient présents.

Solutions aux cas difficiles : Elles sont peu réjouissantes

  • Soit accepter de perdre et sortir d’une affaire qui nous ronge tous les jours par le mécontentement et les soucis réguliers qu’elle génère,
  • Soit, tenir : si l’agence qui gère est satisfaisante, et si l’immeuble n’a pas trop de problèmes, garder le plus longtemps possible pour amortir au mieux et essayer de sauver son capital.

Dans tous les cas

  • Choisir une agence de taille moyenne et la tester sur sa capacité à répondre à vos Email dans un temps acceptable. Comme dans toutes les relations avec des partenaires ce sont les gens qui importent. Si vous avez un bon interlocuteur, faites tout pour le garder.
  • Demander un reportage photo avec un véritable tour de l’appartement et des éventuels problèmes. Faites en sorte que tout soit réglé rapidement. Ne téléphonez pas, faites des mails et relancez toutes les semaines. Complétez par des recommandés pour avoir un dossier au cas où.
  • Faites faire une estimation du prix de vente chaque année pour savoir où vous en êtes.
  • Vendre si l’appartement n’a eu que des problèmes d’infiltration ou de malfaçons et accepter de perdre car ça n’en finira pas de se dégrader.
  • Suivre l’agence régulièrement pour veiller à ne pas avoir de période sans locataire.

Pour savoir où vous en êtes, un simple calcul est à faire : toutes vos dépenses comparées à vos rentrées (loyers) et vos économies d’impôts + prix de revente.

(Prix d’achat + intérêts d’emprunt + taxes foncières payées + charges de copro) - (Loyers encaissés + impôt économisé + valeur de revente estimée)